Actualizado: noviembre 01 de 2023

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana: Ley 820 de 2003

A continuación, explicaremos de forma clara y sencilla, las formas de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, el tiempo en que se debe notificar la intención de no continuar con el contrato, y los eventos en los cuales es necesario pagar indemnización.

Este análisis es realizado por ARRENDAMIENTOS GIRALDO POSADA S.A.S., donde intentamos dar una explicación fácil de entender y con ejemplos prácticos; sin embargo, si usted llega a necesitar un concepto más amplio, o requiere alguna asesoría legal con su caso particular, puede contactarnos o escribir al correo: info@giraldoposada.com

Ahora bien, es importante precisar que lo que vamos a explicar aplica únicamente para el contrato de arrendamiento DE VIVIENDA URBANA, es decir, cuando usted arrienda una casa, apartamento o finca para VIVIR. Las formas de terminación se encuentran reguladas expresamente en los artículos 21 al 25 de la ley 820 de 2003.

Así pues, analizaremos la:

• Terminación por mutuo acuerdo
• Terminación unilateral por parte del arrendador
• Terminación unilateral por parte del arrendatario.

Antes de empezar es importante aclarar, el concepto sobre, quién es el arrendador y quien es el arrendatario:

*Arrendador:  Es quien concede el uso y goce del bien inmueble; normalmente es el propietario del inmueble, una inmobiliaria, o un tercero delegado por el propietario para administrar el bien.

* Arrendatario: Es quien se obliga a pagar un precio determinado por dicho goce y uso de la propiedad; normalmente se le conoce como inquilino, es la persona que va a vivir en el inmueble.

1. TERMINACIÓN UNILATERAL POR MUTUO ACUERDO.

Esta es la mejor y más fácil forma de terminación del contrato de arrendamiento, existe un aforismo en el derecho que dice “las cosas se deshacen del mismo modo en que se hacen”; lo que significa que, si tanto arrendatario como propietario están de acuerdo en terminar el contrato, este puede finalizar en cualquier momento.

Fundamento legal: Artículo 21 de la ley 820 del 2003.

2. TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR

Aquí, es el arrendador quien desea dar por terminado el contrato de arrendamiento al inquilino; existen distintos eventos que pueden llevar al propietario a dar por terminado el contrato, y dependiendo del evento en el cual nos encontremos será requisito o no, dar un pre aviso con 3 meses de antelación e incluso pagar una cuantiosa indemnización, veamos:

1. TERMINACIÓN UNILATERAL CON JUSTA CAUSA:

En este evento el arrendatario ha incumplido sus deberes y obligaciones contractuales, por lo cual le otorga la potestad al arrendador de poder terminarle el contrato de arrendamiento invocando la causal incumplimiento.

¿Cuáles son las causales? Están contempladas en los numerales del 1 al 7 del artículo 22 de la ley 820 del 2003, algunas de ellas son: Que el inquilino se encuentre atrasado en el pago del valor del arrendamiento, el no pago de los servicios públicos, actos que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, el subarriendo, entre otras.

* Ejemplo:  El arrendatario que en un Conjunto Residencial consume sustancias alucinógenas como marihuana, realiza fiestas con música a alto volumen y de forma regular, este comportamiento afecta la tranquilidad y el buen vivir de los vecinos y la copropiedad. Al ser un comportamiento reiterado, genera el derecho al propietario de dar por terminado el contrato de arrendamiento y solicitar la restitución del bien inmueble.

2. TERMINACIÓN UNILATERAL SIN JUSTA CAUSA (PRE-AVISO E INDEMNIZACIÓN):

Cuando el arrendador por su mera voluntad desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, expresa:

“7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble” (subraya fuera del texto original).

Analicemos entonces los requisitos:

1. La terminación debe darse durante las prórrogas: Es importante señalar, que aquí la ley  no está diciendo  que debe darse la terminación “a la fecha de vencimiento del término inicial” o “a la fecha de vencimiento de sus prorrogas”; sino que, condiciona esta forma de terminación que se debe dar “durante las prórrogas”, es decir, en cualquier momento del contrato, sin embargo, en estricto sentido no le permite al arrendador terminar el contrato antes de la fecha del vencimiento inicial.
2. Debe notificarse un preaviso al arrendatario con una antelación no menor a 3 meses:  Significa que el arrendador no puede sorprender al arrendatario y pedirle que entregue el apartamento de forma inmediata, ¡No!, es un derecho del arrendatario, tener un lapso mínimo de 3 meses para tener tiempo de buscar un nuevo inmueble en el cual vivir.
3. El pago de una indemnización: La cual es equivalente 3 meses del canon de arrendamiento vigente; Es decir, si el canon de arrendamiento es de $ 1,000,000, la indemnización a favor del arrendatario será de $ 3,000,000.

OBSERVACIÓN:

De esta indemnización equivalente a 3 meses de cánones de arrendamiento, que el propietario debe pagarle al inquilino, es de donde ha surgido, entre las personas la idea de permitir que el arrendatario se queda viviendo 3 meses gratis en el inmueble, buscando hacer una especie de “cruce de cuentas”.

Esta es una de las formas más frecuentes de terminación, sobre ello, podemos decir que la regla general es que, si un propietario por su simple voluntad desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, deberá pagarle esta indemnización al arrendatario.

3. TERMINACIÓN UNILATERAL POR CAUSALES ESPECIALES (PRE-AVISO Y CAUCIÓN)

El numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 del 2003, establece unas causales especiales, bajo las cuales el arrendador NO TENDRÁ QUE PAGAR INDEMNIZACIÓN al arrendatario, estas causales son 3: 1. Cuando el propietario lo necesite para su propia habitación; 2.  Cuando deba hacer una demolición o reparación que requieran que el inmueble este desocupado; y, 3. Por cumplimiento de una obligación originada de un contrato de compra venta.

Además de estas causales especiales, requiere los siguientes requisitos:

1. Podrá terminar únicamente a la fecha del vencimiento inicial o de sus prórrogas: Es decir, la terminación no puede darse en cualquier momento, sino únicamente, a la fecha de terminación.
2. Ejemplo: Si un contrato de arrendamiento inicia el 1 de enero del 2020, y finaliza el 31 de diciembre del 2020 (término del contrato 1 año), el propietario no puede enviar el preaviso en el mes de mayo, solicitando que le entregue en agosto; ¡No!, tiene que enviar el preaviso a más tardar el 30 de septiembre del 2020, para que el arrendatario restituya a la fecha del vencimiento del contrato, siendo esta el 31 de diciembre del 2020.
2. Debe notificarse un preaviso al arrendatario con una antelación no menor a 3 meses
3. Caución en dinero equivalente a 6 meses de arrendamiento: La ley exige que el arrendador debe realizar una caución (depósito) equivalente a 6 meses de arrendamiento a favor del arrendatario, con el fin, de garantizar el cumplimiento de la causal invocada.

OBSERVACIÓN:

El concepto de Arrendamientos Giraldo Posada s.a.s. dado por nuestra experiencia en el campo inmobiliario, es que, si bien, la intención del legislador de crear una figura jurídica, en donde el propietario no tenga que pagar ninguna indemnización siempre y cuando invoque una de estas causales especiales, se quedó corta, siendo solo eso, “una buena intención”, pues en la práctica, casi ningún propietario acepta tener congelado el valor de 6 meses de arrendamiento como garantía.

* Por ejemplo, si el valor del arrendamiento es de $ 2,000,000, se debe dar el preaviso con 3 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato y dejar como depósito el valor de $ 12,000,000.

Ante este valor tan cuantioso que se debe dejar como caución, los propietarios prefieren optar por pagar la indemnización o buscar una terminación por mutuo acuerdo.

4. TERMINACIÓN UNILATERAL CON INDEMNIZACIÓN REDUCIDA A LA MITAD:

Esta es la última modalidad de terminación unilateral por parte del arrendador, en la cual siempre y cuando el arrendatario lleve un período mínimo de 4 años en el inmueble, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento sin necesidad de invocar ningún tipo de causal, y pagando una indemnización equivalente no a 3 meses de arrendamiento, como normalmente sucede, sino, a una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Sin olvidar, que debe darse el preaviso con los 3 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.

3. TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO

1. TERMINACIÓN UNILATERAL CON JUSTA CAUSA

Cuando es el arrendador quien ha incumplido sus deberes y obligaciones contractuales, faculta al arrendatario para dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral y con justa causa.

* Ejemplo: Si un propietario hace visitas en el apartamento que usted habita, sin previo aviso, y de forma reiterada, sin duda alguna está afectando su derecho de disfrutar plenamente del apartamento, por lo cual, el comportamiento del propietario da derecho a que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato.

Fundamento legal:  Numerales 1, 2 y 3 del Articulo 24 de la ley 820 del 2003.

2. TERMINACIÓN UNILATERAL EN CUALQUIER MOMENTO DEL CONTRATO CON INDEMNIZACIÓN.

Casi que de la misma forma en que analizamos anteriormente la terminación unilateral sin justa causa del arrendador, opera esta terminación del arrendatario; veamos lo que dice la norma al respecto, en el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003:

“El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento (…).” (subraya fuera del texto original).

Es decir, ya tenemos claro que en el único evento en donde no se exige el preaviso de los 3 meses, es cuando estamos frente a una terminación del contrato por justa causa, por lo que aquí, es necesario que el arrendatario, dé preaviso al arrendador con 3 meses de antelación a la fecha en que vaya a entregar el inmueble y pagarle además una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.

¡OJO! Es importante que tenga claro que el arrendatario debe pagar la indemnización únicamente porque va a desocupar el inmueble antes de la fecha de finalización del contrato, es decir, va a incumplir el contrato de arrendamiento, y por esta causa la ley impone esta sanción.

3. TERMINACIÓN UNILATERAL A LA FECHA DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO SIN INDEMNIZACIÓN.

Cuando nos encontramos en este evento, la simple voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento por parte del arrendatario es suficiente, para que pueda desocupar el bien inmueble SIN TENER QUE PAGAR NINGÚN TIPO DE INDEMNIZACIÓN al arrendador.

Normalmente esta forma de terminación del contrato es la más usual, y para poder aplicarla solo deben cumplirse dos simples requisitos, que son:

1. Podrá terminar únicamente a la fecha del vencimiento inicial o de sus prórrogas: Es decir, debe desocupar el bien inmueble a la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento.
2. Debe notificarse un preaviso al arrendatario con una antelación no menor a 3 meses

Fundamento legal: Numeral 5, articulo 24 de la ley 820 de 2003.

RESUMEN

Lo anterior, es un análisis a profundidad efectuado por ARRENDAMIENTOS GIRALDO POSADA S.A.S., buscando que quede un más claro las formas de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, además, le brindamos el siguiente mapa conceptual a manera de resumen sobre lo expuesto:  

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